Cum navigheaza dezvoltatorii imobiliari din Romania si Republica Moldova contextul actual si perspectivele pentru urmatorii ani
30 de profesionalisti ai unor importante companii din piata de real estate au urcat, pe 27 februarie 2026, pe scena evenimentului „Real Estate & Construction Forum”, pentru a discuta despre perspectivele sectoarelor retail, industrial si logistic, office si rezidential, in contextul actual, dar si despre oportunitatile de dezvoltare pentru urmatorii ani.
O noutate a celei de-a XXII-a editii a forumului a fost organizarea unui panel cu focus pe Republica Moldova si oportunitatile de dezvoltare si investitii la nivel regional, ce a reunit reprezentanti din industrie locali.
Discutiile au evidentiat un peisaj imobiliar aflat sub semnul consolidarii si al adaptabilitatii, intr-un context marcat de provocari.
Dezbaterile au punctat o tranzitie catre proiecte de tip ecosistem, in care mixul de functiuni — retail, office, rezidential si facilitati de agrement — devine esential pentru succesul oricarei dezvoltari moderne.
O tema centrala a fost impactul infrastructurii majore, precum autostrada A7 si drumurile expres, asupra competitivitatii Romaniei si a Republicii Moldova, facilitand noi poli de crestere logistica si industriala in regiune.
In paralel, profesionalistii au analizat maturizarea cererii in sectoarele office si rezidential, unde clientii si chiriasii au devenit mult mai exigenti si informati, fortand dezvoltatorii sa prioritizeze sustenabilitatea si eficienta energetica. Totodata, au fost trase semnale de alarma privind barierele birocratice, cum ar fi blocajele in emiterea autorizatiilor si impunerea unor taxe locale majorate, care pun presiune pe lichiditate si pe ritmul de livrare a proiectelor noi. In ciuda acestor frane, prognozele raman optimiste pentru a doua jumatate a anului 2026, anticipandu-se un nou ciclu economic bazat pe integrare europeana si investitii strategice in active de calitate superioara.
SESIUNEA I
Prima sesiune a debutat cu panelul ”Focus on Retail”, moderat de Liana Dumitru , Director |Retail Agency, Colliers Romania, la care au participat: Roxana Stanciulescu (AFI Romania), Cornelia Nicolae (FASHION HOUSE Outlet Centre), Ömer Süsli (Praktiker Real Estate Romania) si Venera Munjev (CatInvest Eastern Europe).
In deschiderea panelului, Liana Dumitru a facut o prezentare a principalelor transformari din acest sector, prin prisma provocarilor din 2025.
„Suceava, Ploiesti, dar si alte orase mai mici au vazut anul trecut parcuri de retail sau extensii ale unor centre comerciale existente. Tendinta va continua si anul acesta, dar si orasele mari revin in scena. Vedem un apetit mare de investitie, dar si o dorinta de expansiune a retailerilor. 2025 a fost un an mai temperat, mai ales pe fondul scaderii puterii de cumparare si a scaderii consumului. Uniunea Europeana este una dintre pietele de top, pastrandu-si, astfel, atractivitatea. Brandurile noi care au intrat sunt o dovada in acest sens ”, a spus ea.
„Cand vorbim de un an ca 2026, piata se intreaba ce se va intampla. Eu, personal, nu cred ca urmeaza un an foarte, foarte greu. Anul 2025 ar trebui pus in contextul lui 2024, care a fost un an istoric, un an de referinta, pe care il vom folosi mult timp de-acum inainte. Asadar, comparand 2025 cu un an atat de bun, cum a fost 2024, unde vanzarile extraordinare s-au datorat campaniilor electorale, salariilor crescute, a zonei de bugetari unde se putea observa siguranta job-urilor, putem spune ca 2025 a fost un an slab, mai ales prin prisma schimbarilor fiscale, a taxelor. In ceea ce priveste mall-urile, e foarte dificil sa analizam cresteri sau scaderi punctuale si discutia ar trebui pusa intr-un context. Putem vorbi despre activitati care au fost afectate, mai mult sau mai putin. De exemplu, industria de food si, mai ales, operatorii de fast food si zona de HoReCa, au fost cei mai afectati. Au fost obligati sa mareasca preturile meniurilor, insa este o industrie unde, intotdeauna, marjele au fost foarte mari. Zona de sport – magazinele multibrand – au o consolidare sanatoasa. 2025 aduce mai multa corectie, analiza din partea retailerilor ”, a explicat Roxana Stanciulescu, Head of Retail Leasing Division, AFI Romania.
In 2025, sectorul de retail a functionat intr-un context provocator, iar ritmul de consum s-a temperat, a precizat, la randul sau, Cornelia Nicolae, Retail Operations Director, FASHION HOUSE Outlet Centre Romania.
„La noi, performantele au ramas solide. Au confirmat, inca o data, atractivitatea proiectelor si calitatea mixului de branduri si servicii. In materie de deschideri, am adaugat nume noi in West Park Retail, am deschis Burger King Drive Thru, care a operat cu rezultate excelente. O spalatorie auto, un Sinsay, un Tesla supercharger. In cazul nostru, outlet-ul este si ramane o destinatie de shopping. Vizitele sunt planificate, fata de mall-uri, unde abordarea este mai spontana. Facem eforturi sa aducem optiuni pentru zona de entertainment. Este ceea ce am incercat sa facem in West Park Militari, insa cel mai relevant exemplu este ceea ce vom face in zona adiacenta Fashion House Pallady – un parc de distractii, pe care urmeaza sa il deschidem in urmatorii doi-trei ani si care credem ca va revolutiona zona de est a Bucurestiului ”, a spus ea.
A urmat Ömer Süsli , Owner & CEO, Praktiker Real Estate Romania, care a adus in discutie necesitatea ca dezvoltatorii sa isi continue proiectele conturate.
„De zece ani se spune ca retailul traditional e pe moarte si, totusi, mall-urile sunt pline. Trebuie sa fim optimisti, sa investim in continuare. Anul 2025 nu a fost un an usor. Cred ca era mai bun daca nu ieseau la TV politicienii nostri sa isi dea cu parerea. Anul trecut, am adus la Vitantis Shopping Center pe Momax – ei zic ca vanzarile au fost cam 30% peste asteptarile lor. Anul acesta vom adauga 10.000mp in Bucuresti. La Turnu Severin deschidem, anul acesta, un magazin Sinsay. Asteptam autorizatiile de trei luni. Cred ca mall-urile si centrele comerciale vor ramane locuri de intalnire, de petrecut timp liber cu oameni dragi. Noi spunem ca este timpul perfect pentru a investi. Avem multe proiecte pe masa si multe vor fi implementate si realizate”, a precizat el.
De aceeasi parere a fost si Venera Munjev, Group Asset Manager, CatInvest Eastern Europe
„Am observat o schimbare de comportament in ceea ce priveste sezonalitatea – in luni in care ne asteptam sa avem mai putin trafic am avut surpriza sa fie mai multi. In lunile noiembrie si decembrie am avut un trafic cu mult mai mare decat ne asteptam – cu toate provocarile din piata. Pe centrele mici, parte din investitii s-au concentrat pe echipamente, refresh-uri, energie verde, cosmetizare. Am observat o reorganizare nu doar a noastra, in calitate de proprietari – toate aceste segmente, food, sport, home&deco, unde au existat multe provocari, am observat si mult curaj. Chiriasii nu au renuntat la spatii, ci au venit cu concepte noi. Daca, in calitate de proprietar, te transformi si te gindesti cum sa adaptezi, atunci cand ai alaturi si chiriasi cu aceleasi obiective, lucrurile vor merge mult mai bine. Daca asteptarile sunt doar dintr-o anumita parte, va fi mai dificil. 2026 vine cu continuarea dezvoltarii. Extindem, consolidam, investim in echipamente si solutii noi ”, a spus ea.
A urmat panelul ”Focus on Real Estate Investments in Moldova”, moderat de Ion Iordachi, Presedinte, Asociatia Dezvoltatorilor si Investitorilor Imobiliari din Moldova (REDIA), ce i-a avut ca invitati pe Mihai Burunciuc (Agentia de Investitii Republica Moldova), Vladimir Balaban (Comsales Grup) si Anatolie Golea (PORT MALL).
„Avem o balanta de aur in ceea ce priveste comertul dintre Romania si Republica Moldova. Avem cateva lucruri cruciale care cred ca vor impulsiona, in regiunea noastra, investitiile. Un element important tine de reconstructia Ucrainei. Un alt element important este ceea ce tine de autostrada, fiind o oportunitate pentru constructiile industriale si logistice. Ultimele rapoarte arata cifre foarte bune in ceea ce priveste retailul. Noi, in Chisinau, avem locuri foarte bune pentru hoteluri de 4-5 stele – este un apetit foarte bun pentru hotelieri ”, a spus Ion Iordachi in deschiderea panelului.
Mihai Burunciuc, Director adjunct, Agentia de Investitii Republica Moldova, a continuat precizand: „Suntem o investitie publica, sub subordinea prim-ministrului Republicii Moldova. Actionam sub forma unui one-stop shop. Pe langa pozitia geografica, avem un sistem fiscal predictibil si competitiv. Desi suntem o tara mica, prin intermediul acordurilor bilaterale de liber schimb, avem acces la o piata comerciala foarte mare. Avem costuri competitive la forta de munca. 75% din serviciile publice oferite de mediul de afaceri sunt digitalizate. Scopul Guvernului este de a digitaliza 100% serviciile publice. Avem o cerinta mare pentru hoteluri high-end si luxury. Gradul de ocupare al hotelurilor de 4-5 stele in Chisinau a fost anul trecut de 75-80%. Importanta este apropierea de UE si fondul promis de UE, care va merge, in mare parte, catre dezvoltarea infrastructurii. Anul trecut, in octombrie, Republica Moldova a aderat la SEPA si avem economii reale de peste 4 milioane de euro pentru agentii economici.”
A urmat Anatolie Golea, Fondator, PORT MALL, care a vorbit despre oportunitatile de dezvoltare in sectorul retail, precizand: „ PORT MALL a fost deschis in octombrie 2023 cu o suprafata totala de 42.000 m2 si 30.000 m² de GLA cu 1.000 de locuri de parcare. Am pornit cu un grad de ocupare a spatiilor comerciale de 94% din suprafata posibila de arendare, ceea ce a marcat un inceput de succes. In primul an am reusit sa atingem 100% grad de ocupare a spatiilor comerciale.
Iar in perioada 2024-2025, am inregistrat o crestere semnificativa a traficului – de 33% (atingand un numar mediu de vizitatori pe zi de 16 000 persoane) – si o crestere a vanzarilor (a partenerilor din mall) de 38%, iar momentan avem o lista de asteptare de peste 15.000 m², ceea ce clar implica un plan de extindere. Acest succes se datoreaza, in primul rand, diversitatii impresionante de magazine, restaurante, locatii de divertisment si evenimente sonore, care fac din PORT MALL nu doar un loc de shopping, ci o destinatie completa pentru intreaga familie.
In cei 2 ani de activitate, am inregistrat numeroase recorduri nationale si internationale, iar comunitatea a avut privilegiul de a se bucura de artisti cu vizibilitate internationala.”
La randul sau, Vladimir Balaban, Co-fondator, Comsales Grup, a precizat: „Noi dezvoltam doua locatii de baza: Ungheni si Comrat. Vedem o concentratie foarte mare in Chisinau – avem noroc de domeniul automotive, care s-a dezvoltat in ultimii zece ani. La acest capitol, cred ca noi stam putin mai bine ca Romania in ceea ce priveste sectorul industrial. In Chisinau obtinem repede autorizatiile de constructie. Piata industriala este intr-o balanta in care posibilitatile si riscurile sunt oarecum egale, dar unde avem oportunitati mari.”
Cel de-al treilea panel, ”Focus on Industrial & Logistics”, a fost moderat de Ionut Oprea, Publisher – „Romania’s Real Estate Guides”, Market Pulse Reports, si i-a avut ca invitati pe: Laurentiu Duica (Global Vision), Olga Melihov (MLP Group Romania), Andrei Jerca (GARBE Industrial Real Estate), Adriana Dobre (Diaconu si Asociatii SPRL), Andrei Bentea (Olympian Parks) si Lucian Opris (Colliers Romania).
Invitatii panelului au discutat despre dinamica accelerata a pietei de spatii industriale si logistice la inceputul anului 2026, subliniind contrastul dintre potentialul mare de crestere si barierele structurale actuale.
Astfel, Laurentiu Duica, Managing Partner – Industrial & Retail, Global Vision, a precizat: „Din punct de vedere al infrastructurii, orice kilometru de autostrada, de centura sau drum expres genereaza timp de asteptare si de tranzit foarte scurt. Intrarea in Schengen este un lucru benefic tuturor industriilor din Romania, ce va aduce aport. Multi dezvoltatori se uita la asta. Faptul ca se dezvolta mii de kilometri de drum reprezinta un avantaj si cred ca, daca asta ar veni cu mici ajustari din punct de vedere legislativ, ar genera mai multe dezvoltari. Vacancy-ul, daca s-ar duce spre 10% si daca nu ar mai exista riscurile de livrare, ne-ar ajuta foarte mult. Aceasta este o frana destul de mare pentru dezvoltare. Chiriile sunt, totodata, intr-o continua crestere, din doua motive. S-a umblat la noul normativ ISU si la cel de structura. Din acest punct de vedere, suntem loviti doar de frane din toate partile.”
La randul sau, Olga Melihov, Chief Country Officer, MLP Group Romania, a spus: „Toata perioada anului trecut si inceputul anului 2026 a fost una intensa pentru noi. In 2025, ne-am aflat in plina constructie a 20.000 mp in regim speculativ si, pe langa asta, am avut o constructie lansata in full action, ce a fost pentru noi o premiera, pentru ca suntem un dezvoltator mic. Am construit destul de mult in parcul nostru, anul trecut. Am inceput 2026 foarte activ, pentru ca aceste suprafete necesita discutii si securizari de spatiu. Pentru acest an, desi livram foarte repede o suprafata noua, ne apucam imediat de constructia unei noi suprafete, de 16.000 mp. Incercam sa construim intr-un ritm sustinut, constant, cu pasi mici, dar buni. Este un an intens, sunt discutii multe si constructii pe care fie le finalizam, fie le initiem.”
Andrei Jerca, Country Head Romania, GARBE Industrial Real Estate, a facut o analiza comparativa a sectorului cu tari precum Polonia si Cehia, vorbind despre potentialul de crestere al Romaniei.
„Deschiderea biroului din Romania face parte dintr-o strategie de expansiune regionala. Credem in piata, ne uitam la cifre. Polonia si Cehia au un avantaj pe care noi nu il avem – proximitatea fata de Germania. Romania este pe niste fundamente sanatoase – avem 8 milioane mp de clasa A, o piata ce a aparut acum 22 de ani. Vorbim de 1 milion mp de semnat acum. Livrarile de cladiri noi nu au fost fantastice anul trecut. Am trecut printr-o perioada dificila si ne asteapta, in continuare, o perioada dificila. Cred in companiile care au viziune, care stiu sa isi gaseasca locul. Asteptarea noastra este ca, de anul viitor, sa fim la inceputul unui nou ciclu economic, de crestere, de integrare. Vorbind de piata, piata de industrial sufera din prisma lichiditatii. Nu avem tranzactii, nu suntem o piata similara cu Europa de Vest sau CEE, unde proiecte se vand, se cumpara. Avantajul Cehiei este ca fondurile active la Pilonul II pot investi in real estate. Daca s-ar intampla si la noi, aportul de lichiditate ar da o cu totul alta dinamica pietei.”
Adriana-Florentina Dobre, Partener, Bancila, Diaconu si Asociatii SPRL, a adus in discutie blocajele la nivel de autoritati si impactul pe care acestea le au asupra dezvoltarii sectoarelor industrial si logistic.
„Am avut multe proiecte prin care am incercat sa deblocam eliberarea autorizatiile sau adoptarea PUZ-urilor si procese privind PUG-ul si sper ca, in 2026, lucrurile sa se mai miste bine decat in anii precedenti. Am avut dosare care au inceput cu obligarea la emiterea autorizatiei, obligarea la punerea pe ordinea de zi a PUZ-urilor si, dupa ce le-am castigat, am trecut si la partea de amendare a autoritatii si am inceput sa cerem si despagubiri pentru profitul nerealizat de clienti. Speram ca, prin castigarea dosarelor de despagubiri, sa miscam lucrurile si tragem un semnal de alarma autoritatilor.Tot timpul sunt modificari legislative si, ce mi-a atras atentia, in ultimii doi ani, este aspectul impozitelor si taxelor locale majorate anual. Pentru cladirile nerezidentiale detinute de persoane juridice, aceste impozite sunt semnificative. Anul acesta, cota aditionala este de pana la 100% din impozitul stabilit prin Codul Fiscal, iar autoritatile aplica aceasta cota aditionala fara a tine cont de Codul Fiscal. Trebuie sa va uitati cu atentie la deciziile de impunere primite, emise in baza hotararilor de Consiliu Local si sa incercati sa le atacati, daca cotele aditionale nu sunt justificate, iar in acest caz statul trebuie sa va dea banii inapoi.Hotararile prin care se decid aceste taxe si impozite sunt adoptate in graba, pe picioare. Marea majoritate a acestor hotarari nici nu respecta procedura de aprobare ”, a explicat ea.
Andrei Bentea, Business Development Manager, Olympian Parks, a adus in discutie oportunitatile de dezvoltare industriala si logistica ce ar putea fi facilitate de finalizarea Autostrazii A7.
„Am dezvoltat, anul trecut, mai mult de 50.000mp. In momentul de fata, avem undeva la 80.000 mp de hale nou construite – ne-am asigurat niste terenuri foarte bine pozitionate. In momentul de fata, avem dezvoltate hale in zona de nord a Bucurestiului, in Constanta, in Cluj si la Oradea. Bineinteles, avem si in zona de Est a tarii, la Iasi, unde dorim sa construim aproximativ 85.000mp. Speram ca aceasta zona sa cunoasca un ritm de dezvoltare destul de alert. Speram ca, prin finalizarea Autostrazii A7, zona de Est se va dezvolta si mai mult. Ne axam pe zona de dezvoltare speculativa, cu 20.000mp, in zona Bucurestiului, pentru ca ramane zona cu cele mai multe oportunitati si este cea mai dezvoltata”, a spus el.
A urmat Lucian Opris, Head of Special Projects |Medical & Edu • Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania, care a precizat: „In majoritatea proiectelor se discuta Built to Suit, astfel ca nu poti vorbi despre vacancy, pentru ca stii exact cine va fi occupierul atunci cand vei finaliza proiectul. Intre momentul in care bati palma cu un dezvoltator mare si pana cand intri la amenajari, pot trece si 8 luni. Astfel, toata lumea se aseaza la masa, gandesc impreuna un proiect si apoi se porneste proiectul pentru a fi livrat. Polonia este locomotiva care ne duce si pe noi mai departe. In ultimul an, am avut foarte multe discutii cu clientii in ceea ce priveste alegerea intre Polonia, Romania si Ungaria. Polonia, pe masura ce se maturizeaza, ne pune pe harta, insa, la fel de bine, oamenii vor sa fie la 4 si jumatate acasa. Au luat putin din bunastarea vestica. Noi, fiind destul de sus pe harta productivitatii, combinat cu faptul ca avem terenuri, ca infrastructura vine si creeaza noduri de unde putem livra spre Europa de Vest, toate aceste lucruri ne fac competitivi. Din punctul meu de vedere, o sa atingem o crestere.”
A DOUA SESIUNE
Daniela Popescu, Director | Tenant Services & Workplace Advisory • Office 360, Colliers Romania, a deschis cea de-a doua sesiune a evenimentului, fiind moderatoare a panelului ”Focus on Office”, la care au participat: (Ruxandra Dragomir Nhood Services Romania), Andreea Cotiga (CPI Romania), Emma Toma (AFI Romania), Andrei Boca (Globalworth), Mihaela Ispas (Filip & Company), Dan Ungureanu (RENOMIA Gallagher) si Razvan Nica (BuildGreen).
„Suntem la sase ani de la pandemie si se vad efecte majore in piata de birouri. 2025 a fost un an fara livrari, o premiera in piata office. Este clar ca, in prezent, oferta este limitata. Cladirile care nu tin pasul vor ramane in urma, in timp ce celelalte vor avea un succes major. E clar ca biroul ramane relevant, insa el trebuie sa aduca valoare pentru companie, pentru angajatii care isi desfasoara activitatea acolo si pentru actionari”, a spus Daniela Popescu , in deschiderea panelului.
Ruxandra Dragomir, Head of Development, Nhood Services Romania, a vorbit despre proiectele mixed-used si impactul acestora asupra comunitatilor in care sunt dezvoltate.
„Pentru noi, la Brasov, biroul – Coresi Business Campus – pe care il gestionam pentru clientul nostru, este o componenta ce vine natural si completeaza un cartier ce functioneaza bine. Cartier Coresi reuseste sa fie modul concret prin care, un concept de marketing mixed-used a devenit o reteta de succes pentru un ecosistem ce se alimenteaza singur si care isi dezvolta propria dinamica si energie. Noi am creat un proiect complex, am adus functiuni complexe – am plecat cu partea retail, apoi am adaugat rezidential, office, spatii publice, hotel. Astazi, Coresi este un proiect ce are o comunitate – oamenii vin in cartierul Coresi sa lucreze, locuiesc aici, socializeaza, se distreaza. Oamenii recomanda proiectul, iar acesta creste organic. Parcul de birouri este o componenta ce vine in mijlocul acestui cartier mixt si care reprezinta o completare. Rolul nostru este sa mentinem aceasta abordare integrata, iar atunci cand luam deciziile sa le luam cu o vedere de ansamblu. Sunt oportunitati in Brasov, cred in aceasta piata si ma bucur ca proiectul a reusit sa schimbe putin acest oras ”, a spus ea.
A urmat Andreea Cotiga, Head of Leasing Office, CPI Romania, care a explicat ca, in 2026, se poate observa o maturizare la nivelul sectorului office.
„Eu vad 2026 nu neaparat ca pe un an de crestere rapida, ci ca pe un an de consolidare, de stabilitate, de pregatire pentru urmatorul ciclu de crestere. Efectele pozitive se vor vedea si se vor simti treptat si cred ca avem toate premisele, in sectorul de office, ca asta sa se intample. Avem o rata de neocupare ce are o tendinta vizibila de scadere. Desi cererea noua nu a ajuns la nivelurile cu care eram obisnuiti inainte de 2020, vedem o diversificare. In opinia mea, este un semn de maturizare a pietei, cererea nu mai vine dintr-un singur domeniu, IT&C, ci observam o diversificare. Este un an in care cred ca nu vom mai vorbi atat de mult de revenirea angajatilor la birou. Companiile si-au ales deja modele de lucru clare, ce le-au permis ajustarea amprentei de office. Este un an in care vedem o demarcatie destul de clara intre proiectele sustenabile, calitative, competitive, in care s-a investit pentru modernizare si celelalte, care devin usor irelevante. Pentru noi, toate investitiile se traduc, acum, intr-o perioada productiva. Trebuie sa vorbim de un parteneriat pe termen lung, dictat de raportarile de sustenabilitate ale companiilor chiriase, ce depind foarte mult de cladirile in care isi desfasoara activitatea ”, a explicat ea.
La randul sau, Emma Toma, Head of Office Division, AFI Romania, a subliniat ca 2026 este un an de consolidare.
„Avem proiectele de birouri operationale cu un grad de inchiriere foarte ridicat, iar obiectivul pe acest an este sa le inchiriem complet. Insa am inceput si constructia fazei 2 a AFI Park Brasov. Avem AFI Loft, un proiect finalizat foarte recent. Ne concentram pe proiectele noi, pe consolidarea portofoliului existent. 2025 a fost un an cu foarte multe provocari, iar pe piata office s-a inregistrat cel mai mic volum de tranzactii din ultimii ani. In 2026, daca ma raportez la cum a inceput anul, se simte o schimbare – s-a depasit momentul critic de anul trecut. Exista cerere de spatii de birouri, avem cerere de la multinationale ce doresc sa deschida birouri in Romania. Se simte activitate intensa in Romania, ceea ce ne da speranta ca 2026 va fi un an foarte bun. Daca ar fi sa marchez un singur element definitoriu, cred ca se va produce foarte clar o detasare a proiectelor competitive, iar proiectele mai putin performante vor iesi din discutie in perioada urmatoare.”
In acest context, Andrei Boca, Leasing Director, Globalworth, a completat: „Pentru noi, viitorul este despre consolidarea modului in care facem business. Lucrurile intra, usor, pe un fagas normal. Nu creste pe atat de agresiv pe cat ne-ar placea noua, ca dezvoltatori, insa creste, se consolideaza si trebuie sa venim in intampinarea cerintelor din piata. Lucrurile se vor schimba, dar trebuie ca noi sa fim adaptabili. Proiectele mixte nu pot fi doar rezidential cu office sau office cu retail. Ne putem gandi la componente de data centers – ne putem uita unde sunt construite cladirile de birouri si ne putem gandi la directii strategice, in zone pe care nu le cunoastem, dar pe care le putem intui, insa pentru asta trebuie sa fim adaptabili si sa ramanem pe pozitie, dupa multele crize prin care am trecut si tot trecem. Trebuie sa fii cu un pas inaintarea cererii, sa stii ca ai infrastructura pentru diverse proiecte, sa ai parteneriate cu chiriasii, sa pui intrebari, sa fii curios la ce se intampla.”
Mihaela Ispas, Counsel, Filip & Company , a oferit adus in discutie modul in care asteptarile ocupantilor de spatii office se reflecta la nivelul contractelor de inchiriere.
„La noi, clientii nu cauta un avocat care sa ii ajute punctual pe un proiect, pe o tranzactie, ci un consultant strategic. Discutam despre un contract intr-o etapa mult mai incipienta a proiectului. In ceea ce priveste un contract de inchiriere pe zona de office, nu vorbim de un simplu contract, ci de un instrument juridic complex, tocmai avand in vedere parteneriatele de lunga durata si dorinta ca activele sa fie bancabile. Insa partile sunt obligate sa aiba mai multa flexibilitate – discutam de ajustare de durata, de ajustarea suprafetei, clauze de negociere, impartire a costurilor, optimizare. Astfel, contractul de inchiriere trebuie sa pastreze un echilibru intre varianta institutionalizata, dar si dorinta partilor de a avea flexibilitatea de a se adapta la noile realitati. Rolul nostru este sa adresam cat mai multe intrebari, sa intelegem ce isi doreste chiriasul sau proprietarul, astfel incat contractul, la momentul T0, sa respecte cat mai multe dintre dorintele partilor. Observam si noi ca partile sunt mult mai pregatite, mult mai atente. Chiriasii sunt mult mai informati fata de obligatiile pe care le au in contract. Observam o mult mai mare atentie si curiozitate din partea lor”, a spus ea.
Un alt subiect abordat in panel a vizat asigurarile si managementul de risc. Astfel, Dan Ungureanu, Head of International Broking Center Romania & Poland Hubs and BD Leader CEE & CIS, Renomia Gallagher a precizat: „Zona de asigurari si risk management este putin greu de definit din prisma acestui an. Vorbim despre un an de dezvoltare si de ajustare. Brokerii internationali au un impact foarte mare, pentru ca aduc foarte multe produse de asigurari din afara tarii. Pentru ca avem aceasta competitie in pietele locale, automat provocam si piata autohtona sa devina mai buna, mai ancorata in realitatea pe care o avem. Daca facem o paralela intre Polonia si Romania, nu prea ai cum sa le compari. Toate aceste lucruri au venit cu un impact asupra primelor de asigurare, ceea ce, la finalul zilei, se vede in buzunarul unui dezvoltator. Primul impact, atunci cand ai o prima de asigurare crescuta unui asset este ca service charge-ul se duce in sus. Atunci cand tu cotezi un proiect, te uiti cum este acea constructie, ce servicii ai, te uiti la perspectivele de viitor ale investitorului, cat de mult investeste in asset-urile ce au imbatranit, pentru a le aduce la standardele de azi, te uiti la industriile din care sunt. Toate acestea aduc impact operational asupra acelui asset. Cu cat prima de asigurare este mai ridicata, cu atat veniturile scad, Cred ca aici este principalul aspect al asset-urilor, atunci cand discutam despre cum functioneaza asigurarile. Este responsabilitatea fiecarui owner sa aiba grija de asset-uri, sa fie aliniate la standardele de astazi.”
Nu a lipsit din agenda discutiilor nici tema cladirilor sustenabile si targetul privind decarbonizarea cladirilor pana in 2050. Razvan Nica, CEO & Co-Fondator, CarbonTool, a explicat:
„Anul 2026 noi il vedem ca pe unul de consolidare, dar si de schimbare si evolutie. CarbonTool este partea digitala a BuildGreen – activitatea de baza a BuildGreen este cea de certificare ESG, BREEAM, LEED. Anul acesta va fi anul in care cele doua directii se vor contopi, iar partea digitala va servi mai mult zona de cladiri. Avem o schimbare din doua perspective. In zona de IT, avem partea de AI. In zona de certificare, 2026 este un an unic in ultimii 20, pentru ca acest an duce la schimbarea versiunilor ambelor scheme de certificare in zona de sustenabilitate a cladirilor. Aceste noi criterii sunt aliniate la cerintele europene si la cerintele internationale de decarbonizare. Cladirile de birouri sunt mai pregatite pentru decarbonizare decat pentru raportare, pentru ca piata le-a obligat. Criza energetica a fost un driver, la fel si pandemia. Practic, cladirile de clasa A sunt aliniate acestei directii. Mai este mult pana ajungem la targetul din 2050, insa cladirile sunt deja pe acea traiectorie. Multe cladiri din Bucuresti, construite inainte de criza, se aliniaza la cerintele de decarbonizare si, practic, fac acei pasi ca, pana in 2050, sa ajunga acolo. Partea de raportare, asa cum o priveste piata generala, este vazuta ca o cerinta administrativa, in primul rand, insa decarbonizarea si masurile ajuta aceasta raportare.”
Ultimul panel, ”Focus on Residential”, a fost moderat de Gabriel Blanita, Director, Valuation And Advisory Services, Colliers Romania, si i-a avut ca invitati pe: Beatrice Dumitrascu (One United Properties), Irina Caraene (Cordia Romania), Veronica Dutu (Unioncont Expert), Alin Popa (Novum Business Invest) si Bogdan Iliescu (Nusco).
„ Vanzarile, anul trecut, au avut o usoara scadere. Vorbim de o piata intr-o continua schimbare, iar acum multi ani, cand ne refeream la diversificarea produselor, vorbeam despre proiecte cu doua camere, cu trei camere. Acum diversificarea tine de intregul ecosistem construit in jurul apartamentului si e important sa regasesti lucrurile de care ai nevoie in proximitatea locuintei ”, a spus Gabriel Blanita in deschiderea panelului.
Preturile pentru locuinte nu vor inregistra o scadere, intrucat oferta este mai scazuta decat cererea, au spus invitatii din panel. In acest context, Beatrice Dumitrascu, CEO Residential Division, One United Properties, a precizat: „Fluxul de clienti e de doua ori mai mare, ei sunt tot mai exigenti, ceea ce inseamna ca au de unde sa aleaga. Avem peste 174 milioane tranzactionate anul trecut. Anul acesta am intrat cu 999 unitati locative in stadiu de proiect, 128 de unitati finalizate – nimeni nu are un stoc foarte mare pe masa. Stim, astazi, ca oferta pe care o pun dezvoltatorii pe masa e mai mica fata de cererea reala din piata, drept pentru care cresc preturile. Noi am vandut foarte mult din ceea ce avem in stoc – am vandut aproape 74% din portofoliul pe care il aveam in faza de construire. As vrea ca potentialii clienti, atunci cand se uita catre un agent, dezvoltator, sa se informeze. Daca ne-am informa corect si coerent, am reusi sa luam decizii informate. Clientul se asteapta ca atunci cand lansezi ceva nou, sa fie la un pret mai mic, insa asta nu se va intampla. Singurul lucru bun este ca va avea o oferta mai mare din care sa aleaga. Azi trag biletul castigatoare cei ce dezvolta ecosisteme. Oamenii au nevoie de spatii de agrement, de sali de sport si unitati educationale, ceea ce noi deja facem. Intr-un oras sugrumat de trafic, este bine ca oamenii sa poata avea mai aproape de ei raspunsul la toate nevoile pe care la au.”
A urmat Irina Caraene, Director Vanzari, Cordia Romania, care a vorbit despre conceptul orasului de 10 minute.
„Avem, de la an la an, norme in ceea ce priveste calitatea in constructii – sunt impuse norme la nivel european, pe care le respectam in tot ceea ce proiectam. Clientul este mult mai bine educat si stie foarte bine ce isi doreste. Este interesat de ce are la 10-15 minute distanta, de ce facilitati dispune. Clientul cauta un stil de viata. Noul nostru proiect, Centropolitan, foarte bine localizat in spatele Pietei Alba Iulia, este un proiect prin care abordam conceptul orasului de 10 minute. Am proiectat unitati mai mari – de la studio la apartament de 5 camere.Am fost atenti la eficienta energetica, la pachetul de smart home. Avem 350 mp de community hub, unde cei ce achizitioneaza apartamente vor putea lucra. Vom avea si o parte de entertainment, unde clientii se pot intalni cu prietenii, cu familiile, cu un loc de joaca integrat. Am avut surpriza sa vedem ca sunt familii care migreaza cu copiii intre 10-14 ani, pentru a fi foarte aproape de obiectivele lor si am dedicat un spatiu adolescentilor. Vom avea, totodata, o sala de fitness si o zona de yoga. Avem, in continuare, cerere. Am putut vedea acest aspect si in perioada de teasing, cand am anuntat acest proiect. Nu credem ca vom avea o piata care sa scada. Totul este afectat de schimbarile politice, cand nu avem masuri fiscale unitare sau masuri care se schimba peste noapte.Pe langa predictibilitate, ar avem nevoie de adaptabilitate” , a spus ea.
In continuare, Veronica Dutu, Tax Consultant & Owner, Unioncont Expert a atras atentia asupra schimbarilor legislative cu impact asupra acestui sector.
„Pentru dezvoltatori, este foarte important profitul, dar, in acelasi timp, este important cash flow-ul. Putem avea o companie foarte profitabila, insa daca nu ne-am incasat banii compania poate avea probleme cu cash flow-ul. Avem companii in piata, foarte puternice, care au dat faliment din acest motiv. Companiile mai mici ar trebui sa ia acest model de la cele mari si sa aiba grija de bani, sa faca bugetari. La nivelul antreprenoriatului romanesc, se apeleaza foarte mult la credite bancare, insa cred ca anul acesta dobanda va fi foarte mare, pentru ca statul este un concurent foarte puternic pentru companiile private, pentru ca au nevoie de bani. Astfel, antreprenorii sau companiile de dezvoltare imobiliara se vad nevoiti sa dea aceleasi dobanzi. In momentul in care o persoana are o companie si vrea sa achizitioneze un imobil, intreaba daca sa il ia pe companie sau pe persoana fizica. Daca alege prima optiune, trebuie sa dea TVA la stat daca acel imobil nu e inchiriat, nu e un punct de lucru. Daca acel imobil este luat pentru familie, recomand sa fie luat pe persoana fizica. Daca iei un imobil pe companie si compania are probleme financiare, este posibil sa ramai pe drumuri. Cheltuiala cu amortizarea nu e deductibila fiscal daca nu ai acolo activitate economica. Daca ne uitam la costul finantarii, sunt premise ca acest curs valutar se va duce la 5,12, iar in bugetele noastre trebuie sa ne luam o marja. Sa speram ca in a doua parte a anului vom avea un echilibru din punct de vedere financiar si ca noi, antreprenorii, ne vom vedea de proiectele pe care le-am dezvoltat. Statul are obligatia de a crea mediul corect si predictibil in care noi sa ne desfasuram activitatea”, a spus ea.
Alin Popa, CEO, Novum Invest, a vorbit despre sursele alternative de finantare pe care le aleg romanii pentru a achizitiona o locuinta noua.
„Orice strategie da rezultate rezultate peste cativa ani. Acum 5 ani si jumatate am luat o decizie cu privire la zona in care ne dorim sa investim. Am ales zona de Vest a Bucurestiului – este foarte interesanta, insa acum 6 ani arata complet diferit. In prezent, tranzactiile nu au scazut, ci toate unitatile locative din proiectele noastre sunt vandute. Decizia strategica pe care am luat-o sa intram in aceste proiecte a fost fundamentata – 80% dintre clientii proiectului Novum 56 sunt din Ramnicu Valcea, din Slatina, din Pitesti. Noi ne adresam segmentului mediu, ne uitam la inflow, la oamenii care se intorc din strainatate. In proiectul Novum 56, 78% din tranzactii s-au derulat cash – vanzarea unei proprietati in alt oras si partea de equity pe care fiecare l-a acumulat, de-a lungul timpului, in special anticipand nevoia pentru copil. Pe partea de credite bancare, lucrurile stau intr-o cheie extraordinar de pozitiva, finantarea bancara in Romania este extraordinar de ieftina. Ce imi spune mie asta? Ca sistemul bancar anticipeaza o scadere a dobanzii de politica monetara si, mai mult decat atat, anticipeaza o revenire a tranzactiilor si a cererii. Altfel nu am vedea cu totii astfel de apetit pentru zona de credite ipotecare si de dobanzi”, a explicat el.
La randul sau, Bogdan Iliescu , Director Comercial, Nusco , a intervenit precizand: „In proiectul Nusco City ne aflam in etapa de livrare a fazei a doua si inceperea fazei trei. Suntem nevoiti sa ne adaptam. Avem un produs de vandut si trebuie sa fim atenti la nevoile clientilor nostri si sa ne adaptam la ele. In ceea ce priveste cererea, am observat o crestere – decizia dureaza, intr-adevar, mai mult. Nu mai sunt la fel de impulsivi clientii, vin cu foarte multi experti. Daca la prima faza, din 622 de apartamente am avut 5 clienti care au venit cu experti pentru a evalua, acum avem undeva la 70%. Pentru cea de-a treia etapa, avem liste de cerinte pe care trebuie sa le livram, carora trebuie sa le raspundem. E nevoie de foarte multa munca, iar atat timp cat exista dorinta de a oferi calitate, vom castiga. Trebuie sa avem terenuri unde sa putem integra aceste facilitati. Suntem in proces de dezvoltare a unei scoli si dureaza foarte mult si foarte multa atentie pentru a face acest lucru. Este foarte multa munca sa stam in permanenta in dialog cu autoritatile. Increderea e cheia, vrem sa o transmitem mai departe.”
Real Estate & Construction Forum este un proiect BusinessMark
Partener principal al evenimentului a fost: Nhood Romania
Parteneri: CPI Property Group, Cordia, Renomia Gallagher, Storia, Colliers Romania, Filip & Company, Build Green, EY Romania, Bancila, Diaconu & Asociatii, Unioncont Expert, REDIA, Invest Moldova
Partener de tehnologie: Startech Team, Enjoee, SCS
Partener de monitorizare: mediaTrust
Parteneri media: Spotmedia.ro, Finzoom, Financial Market, Ziarul Bursa, Daibau.ro, Logistic Post, spatiulconstruit.ro, proidea, instalnews.ro, iBuild, depozitinfo.ro, birouinfo.ro, Radar Imobiliar, Jurnalul de Afaceri, EventsMax, MATEK, Revista Piata, Transilvania Business, Business Voice, PRwave, angajatorulmeu.ro, DigitalBusiness, Romania Durabila, Club Economic, Economistul, Business Press
Despre BusinessMark
Din 2013 organizeaza evenimente business „concept propriu”, cu o abordare „all-industries” dedicata unei arii largi de industrii si domenii profesionale. Isi propune sa creeze contexte pentru schimbul de experienta, dezvoltare si inspiratie, producand un impact concret in vietile profesionale ale participantilor. Dincolo de evenimentele proprii, organizeaza evenimente construite pentru parteneri, adaptate obiectivelor acestora. Ofera servicii complete de consultanta, suport in crearea si implementarea conceptului, management de eveniment si optimizarea bugetului pentru evenimente B2B. https://business-mark.ro/
Partener Principal
MATEK Build Smart