Real Estate & Construction Forum 2022: Nu ar trebui sa iesim cu sabloane, sunt periculoase

Pentru a doua oara organizata in format hibrid, conferinta Real Estate & Construction Forum a reunit pe 4 martie peste 187 participanti, prezenti ”in-person” sau virtual. Aflat la cea de a 14-a editie, evenimentul a reflectat o imagine holistica a industriei, fiind structurat in patru paneluri: Focus on retail, Focus on industrial&logistics, Focus on office si Focus on residential. Cei 26 de speakeri prezenti la eveniment au reusit sa creeze imaginea unui sector dinamic, de succes, dar si care se confrunta in prezent cu numeroase provocari.

Evenimentul s-a deschis cu panelul dedicat zonei de retail, panel moderat de SIMINA NICULITA, Partner & Head of Retail Services, Colliers.

Analizand rezultatele din anul 2021, SEBASTIAN MAHU, Head of Asset Management, IULIUS: ”2021 a fost interesant. De la agonie la extaz. Am avut un soc pozitiv in timpul verii cand lucrurile au progresat peste asteptari. Apoi iar o umbra de soc odata cu introducerea certificatului verde. Tragand o linie, anul 2021 a fost mult peste asteptari. Partea de cosmetica si bijuterii au fost vedete. La polul opus- formal wear din fashion. A fost anuntata ridicarea restrictiilor si asta va aduce o crestere de 20-25%. Flexibilitatea si adaptarea la schimbare sunt cele mai importante.”

Referitor la cum va evolua zona de entertainment, acesta a adaugat: ”Zona de entertainment, de experienta, este prioritatea noastra in continuare. Oamenii incearca sa revina la comportamentul trecut, ba chiar sa compenseze. Pe masura ce in Romania se dezvolta clasa de mijloc, zona de experienta este in crestere. Nu cred ca toate ariile vor avea aceeasi dinamica. Partea de spatii de joaca va suferi o schimbare, aceasta este ipoteza noastra. Vom avea centre mai mari cu mai multe servicii pentru segmentu de copii. HORECA va inflori tot mai mult. Cinematografele se vor schimba, vor deveni locatii pentru experiente, vor gazdui nu numai filme, ci si evenimente.”

VENERA MARIA MUNJEV, Asset Manager, Auchan Retail Romania a facut conexiunea dintre rezultatele anului precedent si dezvoltarea sectorului digital: ”A fost un an profitabil. Partea de digital si online e foarte importanta pentru Auchan. Zona aceasta ne asteptam sa se dubleze anul acesta si chiar sa se tripleze in 2023. Digitalul reprezinta doar una din modalitatile de a face retail azi. Varietatea canalelor este foarte importanta. A fost un an bun pentru noi si suntem optimisti. Planul e sa continuam ceea ce facem. Continuam parteneriatele de proximitate. Investim in digitalizare si logistica, dar vom lansa si noi proiecte. Avem 61 de magazine care vor fi deschise in urmatorii 5 ani. Vizam orasele mari si medii. Analizam cum <<dark store>> pot fi implementate. Suntem atenti la consumatorul local pentru ca lui ne adresam. Normalitatea noastra este de a fi extrem de flexibili. La asta lucreaza Auchan foarte intens.”

Despre planurile de viitor a vorbit si ADRIAN URDA, CEO, Cometex: ”Evolutia companiei Altex a fost buna, sanatoasa. Chiar daca avem un context extern dificil, ne tinem de planurile stabilite anul trecut si adaptam anul acesta. Dezvoltarea noastra a  gravitat in jurul nevoii. 2022 va fi un an cu dezvoltari record. In lucru avem 10 proiecte, toate pentru 2022. Vorbim de 2 ani de dezvoltare cu multe proiecte.  Fata de anul trecut, ne uitam la cresteri pe costurile de constructii de 20-30%. Incercam sa fim cat mai competitivi. Fata de ceilalti dezvoltatori, noi venim din pantofii retailerului, noi le stim nevoile. Sunt dezvoltari in orase mici, medii, mari. Asa cum arata programul pentru 2022, 2023, suntem in top dezvoltatori de retail. Avem in plan 120 000 de mp de retail. Doua dintre cele mai importante proiecte pentru anul viitor sunt mixte, contin si partea de rezidential. ”

CORNELIA NICOLAE, Retail Operations Director, FASHION HOUSE Group a discutat despre proiectele realizate in 2021, dar si despre fazele de dezvoltare ce vor urma pentru unele dintre acestea: ”Anul 2021 a reprezentat continuarea povestii de succes pe care o scriem de 13 ani.  Este cunoscut faptul ca centrele outlet functioneaza bine in contexte normale, dar in contexte dificile, propunerile pe care astfel de centre le fac consumatorilor devin si mai interesante. Am inchis anul 2021 intr-o nota optimista, am atras numarul de vizitatori pe care ni l-am propus. Tot ca obiectiv important atins in 2021: extinderea portofoliului de branduri in centrul din Militari. Cea mai importanta realizare a fost deschiderea Fashion House Pallady de anul trecut. Aici avem galerii in aer liber, concept unic in Romania. Avem in spate o echipa de profesionisti, cu un bagaj de bune practici care au implementat. Ne pregatim pentru faza a doua de dezvoltare. La final va avea 14 000 de mp si va acomoda pana la 70 de magazine.”

SIMONA FILIP, Director Leasing and Expansion for Romania, Bulgaria, Hungary, LPP ROMANIA FASHION a vorbit despre planul de dezvoltare inceput in trecut si despre cum acesta se va continua in perioada urmatoare:  ”2021 a fost un an bun, estimam o crestere pe toate segmentele- si online, si offline. Am bazat cresterea pe o dezvoltare foarte importanta, peste 20-25 de magazine pe an. Vedem online-ul ca pe un business separat pentru ca are costuri destul de mari. Pentru noi, pe langa cresterea spectaculoasa din 2020, vedem o crestere foarte buna si in 2021. Este un factor important de crestere. Avem incredere in piata din Romania, continuam sa investim aici. Vom merge si in orase medii si mici cu doua din brandurile noastre. Investitiile din marketing online ne ajuta pentru ca asa ne asiguram ca brandurile vor fi bine primite in aceste orase. Nu oprim expansiunea.

Cel de al doilea panel, cel dedicat zonei industriale si logistice s-a desfasurat sub coordonarea lui LUCIAN OPRIS, Director, Tenant Services, Office 360 & Industrial, Colliers, moderatorul discutiei.

CTP Romania va ajunge la 2,5 milioane de mp in 2022 a mentionat ANDREI KOSZTI, Regional Commercial Manager: ”Si noi am observat precadere de cerinta pentru spatii mici, asa ca ne vom axa si noi pe asta. De asemenea, vedem Romania ca fiind foarte importanta in privinta dezvoltarii centrelor de distributie regionala. Se vede interesul in zona de productie. Inflatia doare mai putin cand incerci sa produci cu valoare adaugata. Se vede o reasezare. China se uita la piata de la noi, de exemplu. Noi avem in dezvoltare proiecte si avem asteptari foarte mari, cred ca vom ajunge la 2,5 milioane de mp pana la sfarsitul anului.

Referitor la jucatorii mari. Produsul pe care il iau este clasa A, discutam de optimizari si eficiente. Vin in Romania pentru ca nu suntem inca la capacitate maxima. Romania este o tara sigura, chiar si in acest context. Noi am constatat aceasta importanta a seriozitatii si a livrarii la timp. Trebuie sa te tii de cuvant si noi chiar am reusit sa facem asta.”

Despre dinamica sectorului a discutat si SERBAN JUVERDEANU, Head of Development, Global Vision: ”Eu cred ca a crescut mult oferta din piata, in primul rand. Sunt dezvoltate parcuri logistice mari de calitate foarte buna. User-ul final alege spatii de calitate. Apar si cerinte pentru spatii mici, dar si pentru spatii medii cu optiune de extindere. Aici joaca un rol parcurile industriale pentru ca ofera aceasta optiune. Pana la momentul acesta nu ne-am propus sa crestem semnificativ costurile de chirie, dar depinde si de ce se va intampla. Inflatia va fi o problema. Vor fi multe intrari de jucatori noi, dar cred ca putem beneficia mult din faptul ca Uniunea se va coalgula si mai mult. Cred ca sunt in acest moment cereri de cateva sute de mii de mp.”

Despre cresterea cererii pentru spatii mici a vorbit si LOREDANA OPRISA, Leasing and development Manager, Olympian Parks: ”Este o perioada in care focusul este si pe spatii mai mici. Inca piata din Romania nu are infrastructura necesara pentru in city properties. Majoritatea clientilor sunt mult mai precauti in luarea deciziilor. Asta a prelungit anumite noi dezvoltari sau chiar ocuparea spatiilor vacante.

Aceste cereri vin imbinate- cereri de spatii mici, medii si mari, acesti unicorni. Acesti mari operatori ne dau incredere in piata si in stabilitatea economiei din Romania si in Romania, ca tara. Avem incredere ca vom ramane in continuare stabili. Inceputul acestui an este foarte optimist pentru ca exista cerere.”

CLAUDIU BISNEL, Managing Partner & Founder, BRISK GROUP a vorbit despre potentialul Romaniei: ”Este o provocare mentinerea costurilor, avand in vedere ce se intampla in ultimii 2 ani. Efectele razboiului asupra energiei si chiar supply chain sunt evidente. Costurile sufera si escaladeaza, se reflecta in inflatie, in lipsa disponibilitatii anumitor materii prime si produse. Totusi, ceea ce observam este un potential pentru Romania, o crestere in domeniul industrial, spatii logistice si unitati de productie. Sunt unitati de productie care se muta in Romania. Din proiectele noastre, 70% sunt in zona de productie, 30% spatii de depozitare. Eu cred ca potentialul este foarte mare in Romania. Noi am dezvoltat pana acum pe o infrastructura existenta si pe poli de dezvoltare. PNRR si dezvoltarea infrastructurii au potentialul sa dezvolte noi poli. Exista potentialul de a creste randamentul acestor dezvoltari, investind in sustenabilitate.”

Segmentul Office a fost centrul de gravitatie pentru discutiile din cel de al treilea panel al evenimentului, un panel moderat de MIHAI PATRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

Va fi un an de crestere pentru piata de real estate a mentionat MARIAN V. POPA, Managing Director, Globalworth Romania: ”2021 a fost un an marcat de 2 realizari- am reusit sa dam in functiune Globalworth Square, cladire aflata in top 3 mondial din punct de vedere al BREEAM, dar si cresterea gradului de ocupare cu 5%. In afara de tendinte, ajuta statistica si rapoartele arata ca trendul este pozitiv. Este clar o tendinta care depaseste previziunile facute initial. Alegerea spatiilor, dimensionarea lor se face cu mai multa precautie ca in anii trecuti, dar tendinta este pozitiva, iar 2022 va fi un an de crestere pentru piata de real estate. Nu ar trebui sa iesim cu sabloane, sunt periculoase. Follow the tenant. Lucrurile sunt extrem de fluide. Lectia este sa fim foarte flexibili si sa incercam sa ne adaptam la trenduri. Adaptarile se fac intr-un an de zile, nu in 4. Perioada prin care trecem si inca 4-5 ani de acum inainte sunt caracterizate de incertitudine.  Trebuie sa ne miscam foarte repede.” Referitor la regimul de lucru hibrid, acesta a notat: ”Modalitatea de lucru hibrid nu este inventia pandemiei, exista de 20 de ani. Dupa o perioada de entuziasm, lucrul de acasa cred ca se va stabiliza la maxim 30%. Se va amplifica grija pentru caracteristicile spatiului. Este foarte greu de presupus pentru ca omenirea trece printr-o perioada prin care nu a mai trecut. Din aceasta cauza, mergem invatand. Trebuie sa fim flexibili si nu asa de mult fixati pe KPI-uri.”

MIKE HAPOIANU, Office Leasing Manager, Portland Trust a intarit si el ideea unui an 2021 bun pentru sectorul office, dar a facut si o analiza asupra trendurilor: ”A fost un an foarte bun, foarte activ. Cifrele vorbesc de la sine. 2021 a fost mai bun ca 2020. Cand ai 39 000 mp si in 2021 esti activ pe inchiriere si termini anul full, este un semn foarte bun pentru piata. Piata este dinamica. Zona de NV a tarii este in crestere.

Cred ca toata lumea isi doreste sa aiba biroul langa casa. Acolo unde exista teren, e ideal sa le ai pe amandoua. Clar dezvoltatorii se uita la acest lucru, dar terenurile sunt limitate, nu sunt multe optiuni diponibile. Nu poti face cartiere intregi, dar ai acest mixed use care este un castig pentru toata lumea.

De la 10 mp per om, vedem o trecere la 15 mp per om, aceasta e ajustarea facuta de companii pentru angajati. Trebuie sa asiguri suprafata si flexibilitatea pe care companiile le-o ofera anagajatilor. Se pune accent pe safety acum. Sunt intrebari pe care companiile le pun. Si dezvoltatorul trebuie sa faca ajustari.”

O perspectiva asupra tranzactiilor din industrie a adus ALEXANDRA SMEDOIU, Partener, Deloitte Romania, Lider al Serviciilor de Consultanta pentru sectorul Imobiliar: ”Vedetele tranzactiilor- zona de logistica, dar si proiectele rezidentiale. Nou intrata in joc, zona de agri. Se joaca active bune, producatoare de randament.

Observam un grad mai mare de sofisticare pe partea de tranzactii. Procese mai sofisticate. Arata maturitatea pietei. Vedem un interes crescut pentru Romania si Europa Centrala si de Est din partea investitorilor din Asia. Vedem o diversificare pe zona de finantare. Daca in trecut se mergea pe finantare bancara, credite sindicalizate, acum vedem lichiditate pe piata din partea private equity si family offices care vad potential pe piata noastra. Vedem un apetit crescut pentru portofolii mixte. Investitori care cauta active in Romania, cauta sa aiba cel putin doua categorii de active. Remarc apetitul micilor investitori pentru zona de real estate. ”

Despre tendintele din piata a vorbit si SERBAN PATRICIU, Head of Real Estate & Construction Department, Noerr: ”2021 a adus proiecte in zona industriala si retail. In 2022 vom discuta pe office si rezidential.

Exista o atentie mult mai mare la layout-ul spatiilor, la caracteristicile tehnice. Este nevoie de spatii imbunatatite din perspectiva confortului angajatilor. Compartimentarea necesita modificari- open space-urile nu mai sunt la moda. De aici tendinta de majorare a spatiilor inchiriate. Lucrurile sunt in balanta, dar vedem o prudenta a  chiriasilor.  Am observat si trendul de a nu avea birouri individuale, cu un fel de shared offices, plug-in offices. Cred ca proiectele mixte sunt viitorul si cladirile ar putea avea functiuni mixte, chiar si in cadrul aceleiasi cladiri. Accentul se pune pe proiectele in curs de dezvoltare sau in viitor. ESG devine unul din punctele importante de discutie.”

DAN UNGUREANU, Business Development Leader CEE & CIS, RENOMIA Gallagher a vorbit despre evolutia pietei, despre efervescenta ce o caracterizeaza: ”Multe tranzactii au fost on hold la inceput, dar incepand cu anul 2020, piata e in efervescenta la nivel de fuziuni si achizitii. In 2021, RENOMIA Gallagher a plasat peste 100 de polite de asigurare, cu limita de raspundere agregata de peste 1 miliard de euro. Piata a ramas constanta in ultimii ani. Efervescenta e pe Title Insurance, 90% din tranzactii au asta in spate. O crestere vedem pe W&I si Tax Insurance. Piata din Romania s-a maturizat, investitorii cauta sa fie acoperiti cand investesc. Zona de Insurance Due Diligence este in crestere pentru ca ofera credibilitate. Vedem preturi ale terenurilor crescute. Pentru zona de industrial, in jurul oraselor mari se vede crestere. Iar pentru office, deja toata lumea se bate pe terenurile cele mai bune.”

Despre work-life balance si modul in care cerintele pentru spatiile de birouri s-au schimbat a vorbit MARK OANCEA, Director de Dezvoltare, Vox Technology Park: ”In work-life balance, work-ul s-a modificat si nu stim in ce sens in totalitate. Pe de alta parte, consider ca un proiect mixed-use ofera multa balanta, lucruri care pot intregi acest echilibru work-life.  Nu putem sa ne facem strategia pe o perioada foarte lunga, trebuie sa ne adaptam cat mai rapid.

Cerintele la nivel de spatii se schimba intr-un ritm ametitor. Folosinta spatiilor este diferita. Nu stiu cat va continua acest trend, dar sigur va avea impact asupra modului in care folosim birourile. Felul cum se folosesc spatiile se modifica si asta are impact si asupra partii de servicii. Vrei sa ai alta experienta cand vii la birou.”

”Focus on residential” a fost ultimul panel al evenimentului si s-a desfasurat sub moderarea lui MIHAI PATRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

”Catre tara noastra se uita multi investitori pentru ca este flexibila la nivel de taxe si preturi, dar suntem pe o piata in crestere”, a punctat BEATRICE DUMITRASCU, CEO Residential Division, ONE UNITED PROPERTIES. Aceasta a atras atentia si asupra modului in care rapoartele trebuie citite: ”Daca te uiti in rapoarte, se face analiza pe ce s-a vandut efectiv. Acest reper e foarte diferit de realitatea efectiva. Oamenii cand vin in Romania se uita la niste rapoarte in care vad ce s-a vandut efectiv. De asemenea, exista articole care nu reflecta realitatea. Se publica orice. Trebuie sa te informezi foarte bine.” Beatrice a mentionat si un eveniment foarte important pentru compania sa- listarea la bursa: ”Listarea la bursa ofera transparenta si atrage finantari. Si noi avem finantari. Finantarile pe care le avem in dezvoltarile noastre ofera si flexibilitate fata de consumatorii finali. Iti ofera un echilibru faptul ca ai acces la finantare.”

LAURENTIU AFRASINE, CEO, Akcent Development a vorbit despre importanta de a livra produse de calitate, dar si despre dificultatile cu care se confrunta constructorii in acest moment: „Daca ma uit retrospectiv, oamenii au cumparat pentru ca a fost un raport corect pret-calitate. Calitatea finisajelor a fost buna, diversitatea tipurilor de apartamente a contribuit. Avem de a face cu un client mult mai pretentios. Am luat in calcul aspecte pe care le vom insera in proiectele noastre: spatii verzi, locuri de joaca, parcuri, zona de curte privata pentru unitatile de la parter, locuri de parcare cu racordare la energie pentru masinile electrice, centrale de bloc in locul celor individuale. Avem scumpiri la tot ce folosim in constructie. In momentul acesta niciun producator intern nu livreaza caramida fara plata in avans. Semnam cu un furnizor extern de caramida pentru ca orice intarziere la un proiect inseamna bani pierduti.”

Despre problemele aparute la nivelul materialelor de constructii a discutat si BOGDAN DOICESCU, Director of Development, Bog’Art: ”Parerea noastra vizeaza zona de supply – va aparea o problema la nivel de accesibilitate. Indicii pe care ne faceam business plan-ul acum cativa ani, acum ii aruncam pe geam. Nu vreau sa fiu catastrofal, dar ce se va livra e necunoscut. Vreau sa comand cantitati de otel si nu gasim stoc. Aici influenteaza si situatia din Ucraina. Un investitor mic va sta la pretul momentului. Daca as putea, as cumpara totul acum, da, pentru ca la final de an nu stiu ce mai gasesc. Se schimba la fiecare luna.”

Despre starea actuala a pietei si posibila evolutie a acesteia a avertizat ANTOANELA COMSA, Presedinte, GRANVIA ROMANIA, Presedinte, AREI: ”Lumea a intrat putin in panica. Am vazut preturi in crestere la materiale de constructii, am vazut cresterea inflatiei. Astfel, oamenii au investit in apartamente a caror valoare creste in timp. Sunt multe zone in Bucuresti unde apartamentele vechi au dus lipsa de caldura si apa calda. Astfel, isi vand apartamentele vechi si cumpara proprietati noi. Va exista o crestere a pretului unitatii locative. Daca azi avem o cerere foarte mare versus oferta, ce se va intampla in 2023, 2024 avand in vedere ca proiectele mari sunt pe hold din cauza blocarii PUZ-urilor? Avem colegi cu intarzieri in aprobari de peste 100 de zile. Acest lucru se va rasfrange asupra clientului final. In 2023-2024 vom avea o problema in Bucuresti cu livrarea de locuinte noi.”

CORINA STANCIU, Managing Director, Toff Dominium a discutat despre trendurile la nivel de inchiriere in Bucuresti: ”Noi ne-am asezat pe zona de nord deocamdata, dar am cumparat si in proiectul ONE Cotroceni. Ne vom duce oriunde este nevoie. Profilul chiriasului nostru defineste o persoana tanara, care nu mai e interesata sa cumpere, vrea ce e mai bun, vrea flexibilitate si accesibilitate. Noi suntem invatati sa fim proprietari. In vest oamenii inchiriaza si traiesc asa multi ani. In Bucuresti se cauta tot mai mult zona premium si pretentiile sunt in continuare foarte mari. Noi mergem si investim, adaugam smart home, le mobilam, le utilam si le predam la cheie. Ideal este apartamentul sa fie langa cladire birouri si alte facilitati.”

DANIEL BUHAZI, Commercial Director, Ariston Romania – divizia ELCO Heating Solutions a atras atentia asupra importantei pe care o are sa privesti lucrurile dintr-un unghi potrivit: ”Intr-un moment in care orientarea jucatorilor a fost catre produs, noi am abordat diferit si ne-am uitat la sistemele instalatiilor de incalzire. Piata din acest domeniu este foarte dinamica, iar solicitarile investitorilor sunt tot mai exigente. Noi ne uitam la solutii de eficientizare energetica. Noi oferim echipamente cu eficienta ridicata si sisteme care per total sa fie eficiente energetic. In ultimii ani, am observat mult solutiile care se refera la sisteme centralizate. Cazane care sa raspunda sistemului de instalatii. Proiectul de pompe de caldura care este o solutie tot mai solicitata.”

RAZVAN VOICU, General Manager Storia.ro si OLX Imobiliare a vorbit despre criteriile ce cantaresc cel mai mult in ochii consumatorului: ”Din punctul de vedere al cererii, aceasta este mult mai mare decat oferta din piata. Avem 12-13 cereri per unitate locativa. Tranzactiile au fost la nivel record si datorita indicelui de accesibilitate. Pe langa faptul ca au fost livrate multe proiecte bune anul trecut, indicele de accesibilitate este foarte bun. Ma refer la pretul pe mp raportat la venitul mediu, coroborat cu faptul ca pandemia ne-a schimbat prioritatile si nevoia locativa. Cererea a devenit mult mai pretentioasa din punctul de vedere al criteriilor de cautare. In ultimul an, echipa de IT a livrat multe imbunatatiri la nivel de filtre, iar ca trenduri vorbim de suprafata mare, mai multe camere,  spatii verzi, facilitati in zona. Avem in plan sa facem un indice de calitate al cartierului bazat pe mai multe informatii relevante pe care le remarcam in platforma.”

Despre asteptarile clientilor a discutat si IRINA CARAENE, Director Vanzari, Cordia Romania: ”In procesul de vanzare, locatia este foarte importanta, raportul pret-calitate, ce ofera un proiect. Bineinteles, cererea pe unitati locative noi este crescuta. Oamenii au simtit nevoia de a se muta la mai bine, la mai mult spatiu si de a intra intr-o comunitate. Regim de inaltime, apartamente cu gradini, spatii verzi, parcare subterana, smart home, centrale de bloc, toate sunt aspecte la care noi ne uitam. Sustin ca este foarte important sa alegi dezvoltatori care investesc in inovatie, care mentin raportul calitate-pret si care se tin de ceea ce promit.”

Evenimentul Real Estate & Construction Forum este organizat de BusinessMark.

Partenerii editiei din martie 2022 au fost: Cometex, Toff Dominium, BTDConstruct & Ambient, RENOMIA Gallagher, Ariston Romania – divizia ELCO Heating Solutions, Noerr, Brisk Group.

Eveniment sustiunt de: BEROCC

Parteneri media:   Ziarul Bursa, DeBizz, Transilvania Business, Revista Piata, administratie.ro, Global Manager, Financial Market,  Jurnalul de Afaceri, Top Business, Energynomics, MATEK.